Bosak mówi o "blokowaniu ludziom dysponowania ich własnością". Manipuluje 

Wicemarszałek Sejmu Krzysztof Bosak z Konfederacji podczas wywiadu w Radiu Wnet 22 lutego opowiadał, że "zostały już stworzone w okresie rządu PiS-u podstawy prawne pod blokowanie ludziom dysponowania ich własnością". Jego zdaniem "jeśli ktoś nie będzie spełniał wymagań, nie będzie mógł legalnie wynajmować ani sprzedać swojej nieruchomości, jeżeli nie dostosuje jej [do wymogów energetycznych stawianych przez Unię Europejską]". "Może być problem i z kupowaniem, i z wynajmowaniem, i sprzedawaniem domów" - alarmował poseł Bosak. Dalej mówił, że "to już zostało wprowadzone do prawa poprzez system tak zwanych certyfikatów efektywności energetycznej i obowiązek załączania ich do umów notarialnych kupna-sprzedaży". Oraz że "to rozwiązanie prawne zostało wdrożone już przez rząd Mateusza Morawieckiego i ono wprost ma na celu zgodnie z unijną doktryną ograniczenie ludziom możliwości stosowania, korzystania z ich własności".

Wyjaśniamy, na czym polega manipulacja w tym przekazie.

Rzeczywiście, jak mówił poseł Bosak, do polskiego prawa wprowadzono "system certyfikatów efektywności energetycznej" - w przepisach mowa jest o świadectwach. Tyle że to rozwiązanie prawne zostało wprowadzone znacznie wcześniej niż za rządów Mateusza Morawieckiego.

Jak wyjaśnia na stronie Ministerstwo Rozwoju i Technologii, "świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych związanych z użytkowaniem budynku lub części budynku, czyli energii na potrzeby ogrzewania i wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia, a w przypadku budynków niemieszkalnych również oświetlenia". Obowiązek sporządzania takich dokumentów wprowadzono do prawa budowlanego już w 2009 roku - co było bezpośrednim wdrożeniem unijnej dyrektywy z 2002 roku o charakterystyce energetycznej budynków. Takie świadectwo należało dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy oraz, jak zapisano w ustawie, "powinno być udostępnione" kupującemu lub wynajmującemu budynek czy jego część (np. mieszkanie). Nie było mowy o obowiązkowym dołączaniu takiego dokumentu do aktu notarialnego.

Ta kwestia pojawiła się po uchwaleniu 29 sierpnia 2014 roku ustawy o charakterystyce energetycznej budynków - co było kolejnym wdrożeniem kolejnej unijnej dyrektywy z 2010 roku w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. Jej celem było "ograniczenie zużycia energii oraz wykorzystywanie energii ze źródeł odnawialnych w sektorze budynków". W art. 11 tej ustawy napisano:

W kolejnych ustępach tego artykułu zapisano, że właściciel budynku czy mieszkania ma dwa miesiące na przekazanie świadectwa nowemu właścicielowi lub najemcy, a jeśli tego nie zrobi, kupujący lub najemca może to świadectwo sporządzić na koszt poprzedniego właściciela.

Kolejną nowelizację tej ustawy uchwalono 7 października 2022 roku, obowiązuje od 28 kwietnia 2023 roku. Doprecyzowano art. 11 i wprowadzono kolejny przepis:.

Jak wynika z cytowanego wyżej art. 11 ust. 6 oraz z pouczeń, jakie Krajowa Izba Notarialna przesłała notariuszom w całym kraju, jeśli np. sprzedający mieszkanie nie ma takiego świadectwa, notariusz wpisuje do aktu notarialnego zdanie: "Strony oświadczają, że Sprzedający nie przekazał Kupującemu tego świadectwa, wobec czego notariusz pouczył Sprzedającego o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku".

Żaden z tych przepisów nie blokuje jednak ludziom dysponowania ich własnością - w tym wypadku mieszkaniem czy domem.

Jak tłumaczy prawnik specjalizujący się w nieruchomościach dr Tomasz Ludwik Krawczyk z kancelarii GKR Legal, przepisy o dołączeniu do aktu notarialnego świadectwa energetycznego "ograniczają prawo własności, bowiem zwiększają koszty finansowe i logistyczne zbycia lub wynajęcia przedmiotu własności". Jednak w opinii dla Konkret24 dr Krawczyk zwraca podkreśla, że "ograniczenie to jest w świetle Konstytucji dopuszczalne". "Zgodnie bowiem z art. 64 ust. 3 konstytucji, własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności, zaś w art. 31 ust. 3 Konstytucji wskazano, że ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla (…) ochrony środowiska".

Według dr Krawczyka: "świadectwo charakterystyki energetycznej jest na tyle tanie i łatwe do uzyskania, że realnie nie blokuje zbywania nieruchomości (podkreślenie redakcji), a zatem nie godzi w istotę prawa własności". "Jednocześnie – zakładając, że obowiązek uzyskania go przyczynia się do dbałości o środowisko – spełnia także wymóg proporcjonalności ograniczenia własności, czyli zachowuje równowagę pomiędzy zakresem ograniczenia (dodatkowym kosztem zbycia własności) a korzyściami (zmniejszenie energochłonności budynków i przeciwdziałanie zmianom klimatycznym)" - tłumaczy ekspert.

W opinii dla Konkret24 zauważa też: "Gdyby obowiązek przedstawienia przy sprzedaży świadectwa energetycznego traktować jako niedopuszczalne ograniczenie prawa własności, to za również niedopuszczalne ograniczenie należałoby uznać obowiązek korzystania z usług notariusza i obowiązek zapłaty jego taksy. Nikt rozsądny nie podnosi jednak, że wymóg formy aktu notarialnego przy przenoszeniu własności jest niekonstytucyjny".

Poseł Bosak sugeruje, że obowiązek posiadania świadectw charakterystyki energetycznej spowoduje problemy z kupowaniem i wynajmowaniem mieszkań. Ponieważ ten obowiązek wdrażany jest od jakiegoś czasu, przeanalizowaliśmy publikowane przez Główny Urząd Statystyczny i Ministerstwo Sprawiedliwości dane o liczbie aktów notarialnych i liczbie transakcji sprzedaży lokali.

I tak: w 2015 roku - czyli w pierwszym roku obowiązywania ustawy o charakterystyce energetycznej budynków - zawarto 209 386 aktów notarialnych sprzedaży lokali i spółdzielczego prawa do lokali (dane resortu sprawiedliwości) i było to o 4379 więcej niż w 2014 roku. W 2015 zawarto 178 811 transakcji sprzedaży lokali (dane Rejestru Cen Nieruchomości) - o 48 746 więcej niż w roku poprzednim.

Do 2019 roku co roku przybywało aktów notarialnych i transakcji sprzedaży, odpowiednio to 269 419 i 231 296. W 2020 roku nastąpił spadek obrotów nieruchomościami związany zapewne z pandemią COVID-19. W 2021 nastąpiło popandemiczne odbicie, w 2022 roku sytuacja się unormowała na poziomie sprzed pandemii.

W 2023 roku - czyli po wprowadzeniu przepisu o grzywnie za brak świadectwa energetycznego - zawarto 253 490 aktów notarialnych sprzedaży lokali i było to więcej o 5505 niż rok wcześniej.

Tak więc analiza danych o obrocie lokalami oraz porównanie danych z lat 2015 i 2023 nie wskazują, by z powodu "certyfikatów efektywności energetycznej" nastąpiło "blokowanie dysponowania własnością", czyli "problemy i z kupowaniem, i ze sprzedawaniem" mieszkań - co sugerował Krzysztof Bosak.