Będzie można budować 70-metrowe domki jednorodzinne bez żadnego pozwolenia – zapowiedział prezes PiS Jarosław Kaczyński, prezentując założenia Polskiego Ładu. Tyle że domy bez pozwolenia można już budować od 2015 roku, co wcale nie oznacza, że ma się w tym pełną swobodę. Wszystko zależy od planu zagospodarowania przestrzennego albo jego braku.
Jarosław Kaczyński, premier Mateusz Morawiecki, liderzy Porozumienia Jarosław Gowin i Solidarnej Polski Zbigniew Ziobro przedstawili 15 maja propozycje nowych rozwiązań gospodarczych, socjalnych i podatkowych na czas po pandemii - program nazwano Polskim Ładem. Zdaniem prezesa PiS najważniejsze plany dotyczą ochrony zdrowia, pracy i zarobków oraz mieszkań. W tej ostatniej kwestii Jarosław Kaczyński zapowiedział możliwość budowy: "bez zezwolenia, bez księgi, kierownika budowy, tylko na zawiadomienie - no i oczywiście trzeba mieć grunt - domków o powierzchni do 70 metrów kwadratowych".
"Z płaskim dachem, ale jednak z pewnym poddaszem po części do wykorzystania. To może być razem, jeśli chodzi o powierzchnię mieszkalną, około 90 metrów, a więc tyle, ile wynosi przeciętna budowanego mieszkania. Całkiem solidnie" - powiedział prezes PiS.
"To będzie coś, co szczególnie na wsi, gdzie często buduje się tak zwanym systemem gospodarczym, pozwoli na osiągnięcie sytuacji, w której się ma własny dom i to całkiem przyzwoity, za sumę stosunkowo niewielką, być może nie większą niż 100 tysięcy złotych. Są tacy, którzy mówią, że nawet mniej" – podkreślił Kaczyński.
"Mój dom 70m2 – bez zbędnych formalności"
Zapowiedź możliwości budowania bez zezwolenia domów z płaskim dachem wywołała serię komentarzy w mediach społecznościowych, także krytycznych. "Słyszałem, że w Polsce wprowadzają następny sukces cywilizacyjny, domy płaskodachowe. Osiedla takich domów w USA nazywają się trailer park, jest to miejsce totalnego upadku człowieka. Kto tam wejdzie już nigdy nie wyjdzie, a dzieci są skazane na narkotyki, alkohol i prostytucję" – napisał na Twitterze autor konta Niezależny (pisownia wszystkich postów oryginalna).
"Ale to nie będą takie osiedla tylko możliwość pobudowania takiego domu na zgłoszenie, bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Wolę taki domek niże kawalerkę 25 metrów w Wawie za kilkaset tysięcy złotych" – odpowiedział na to autor konta Duke.
Inni internauci pisali, że aby powstały takie domki, potrzebny jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. "A wiecie, że ta budowa bez pozwolenia do 70m2 to tylko tam gdzie jest miejscowy plan zagospodarowania? Dla przykładu mapa poniżej przedstawia tereny z planem zagospodarowania w gminie Wiżajny (zaznaczone na żółto). Tak zgadza się nie ma żadnych" - napisał Piotr Rutkowski.
Co do kwestii płaskiego dachu: w treści Polskiego Ładu nie została poruszona. W opisie programu "Mój dom 70m2 – bez zbędnych formalności" czytamy, że: "Po sukcesie budowy małych domków rekreacyjnych tylko na podstawie zgłoszenia czas na kolejny krok w stronę budownictwa bardziej przyjaznego obywatelom. Wprowadzimy nowe przepisy regulujące budowę małych domów mieszkalnych. Realizacja budynków jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2 będzie możliwa bez pozwolenia, kierownika i książki budowy, a jedynie na podstawie zgłoszenia. Oznacza to skrócenie procesu budowlanego nawet do kilku tygodni i oszczędności co najmniej kilku tysięcy PLN dla inwestora".
Bez pozwolenia można budować już od sześciu lat
Sama możliwość budowy domu bez pozwolenia nie jest nowa. Istnieje od czerwca 2015 roku, gdy weszła w życie nowelizacja prawa budowlanego, czyli ustawa z 20 lutego 2015 roku. Zniosła wymóg uzyskiwania zezwolenia na budowę i przebudowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych (bez limitu powierzchni), "których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane".
Te przepisy dają jednak nadzorującym takie budowy urzędnikom prawo sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy w każdym przypadku, gdy będzie ona ograniczała prawa właścicieli nieruchomości sąsiednich. Na przykład wtedy, gdy dom jednorodzinny ma być postawiony w odległości od granicy działki mniejszej niż wymagane trzy metry (gdy w ścianie zwróconej ku granicy nie ma żadnych okien ani drzwi) lub cztery metry (gdy w takiej ścianie są okna bądź drzwi).
Jeśli natomiast nadzór architektoniczno-budowlany nie zgłosi sprzeciwu, budowę możemy rozpocząć już po upływie 21 dni od daty zgłoszenia. Brak odpowiedzi nadzoru oznacza zgodę na budowę.
Na podstawie tych przepisów, jak pokazują dane Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, w poszczególnych latach zgłoszono następującą liczbę budów domów jednorodzinnych (wolnostojących):
2016 – 5302
2017 – 3303
2018 – 2253
2019 – 1952
2020 – 1877.
Malejącą z roku na rok liczbę takich zgłaszanych budów bez pozwolenia Mariola Berdysz, architektka i dyrektor Fundacji Wszechnica Budowlana, tłumaczy tym, że większość budów ma jednak wpływ na zagospodarowanie sąsiednich działek. "Nie postawi się także szeregowca czy bliźniaka, co też zdecydowanie zmniejsza liczbę inwestycji, które mogą skorzystać z uproszczonej formy" – wyjaśniała w wypowiedzi dla portalu Prawo.pl.
Domki letniskowe: bez pozwolenia od 2020 roku
Z początkiem 2020 roku kolejny raz znowelizowano prawo budowlane, dając - na podstawie przepisów ustawy z 13 lutego 2020 roku o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw - możliwość budowy bez pozwolenia tzw. wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, czyli domków letniskowych o powierzchni do 35 metrów kwadratowych. Na 500-metrowej działce można postawić tylko jeden taki domek. Te przepisy weszły w życie 19 września.
I właśnie do tych przepisów odnosi się cytat z Polskiego Ładu: "po sukcesie budowy małych domków rekreacyjnych tylko na podstawie zgłoszenia....". W statystykach Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego nie odnotowuje się jednak tej kategorii budynków - trudno więc stwierdzić, czy od września 2020 roku wybudowano tyle domków letniskowych, że można już mówić o sukcesie.
Wolność co do budowy własnego domku? Ograniczona
Brak pozwolenia na stawianie domów jednorodzinnych czy letniskowych wcale nie oznacza całkowitej swobody. Wciąż bowiem obowiązują przepisy o miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, które na podstawie ustawy z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powinna mieć każda gmina w Polsce.
Taki plan określa, jak wysoki może być budynek, jaki procent powierzchni działki można zabudować, a jaka część ma być obsadzona roślinnością, odległość domu od ulicy, szerokość elewacji frontowej, liczbę kondygnacji, a czasami nawet kształt dachu i jego kolor. Na przykład plan zagospodarowania gminy Kościelisko z 2016 roku stanowi, że "dachy budynków należy projektować jako dwuspadowe, dwuspadowe z przysztychami lub półszczytowe, o jednakowym kącie nachylenia głównych połaci dachowych mieszczącym się w granicach 49-54 stopni".
W tej gminie domu z płaskim dachem postawić więc raczej nie można.
Mecenas Marta Kancelarczyk ze specjalizującej się w prawie budowlanym Kancelarii Budowlanej przypomina, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego o charakterze powszechnie obowiązującym. "Tak jak inne normy prawa, musi być on przestrzegany przy projektowaniu domu jednorodzinnego niezależnie od tego, czy inwestor zamierza wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji pozwolenia na budowę, czy ze zgłoszeniem na podstawie art. 29 ust.1 pkt 1 Prawa budowlanego" – podkreśla w analizie dla Konkret24 mecenas Kancelarczyk. "Odstępstwo od ustaleń planu miejscowego, co do zasady, nie jest więc obecnie możliwe" - dodaje.
Jeśli jednak dojdzie do odstępstw, to - według mecenas Kancelarczyk - inwestorowi może grozić odmowa zatwierdzenia projektu budowlanego, a nawet zatrzymanie budowy. "Najbardziej dotkliwe sankcje za niezgodność inwestycji z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pojawiają się po wybudowaniu obiektu: wówczas niezgodność zrealizowanej inwestycji z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może stanowić przeszkodę w uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, a finalnie może zakończyć się nawet nakazem rozbiórki obiektu" – podkreśla Marta Kancelarczyk.
Na ograniczoną swobodę budowy własnego domu wpływa też brak planu zagospodarowania - a dotyczy to, według szacunków GUS, jednej trzeciej powierzchni gruntów w Polsce. Jeśli bowiem gmina nie uchwaliła planu zagospodarowania przestrzennego, to - zauważa mecenas Kancelarczyk - "w oparciu o art.30 ust.4b i art. 33 ust. 2 pkt 3 ustawy prawo budowlane budowa domu jednorodzinnego na podstawie zgłoszenia wymaga uprzedniego uzyskania decyzji o warunkach zabudowy".
Gdyby więc prawdą miało być to, co zapowiedział Jarosław Kaczyński, wszystkie te ograniczenia musiałyby zostać zniesione. W Polskim Ładzie zapisano tylko, że przepisy w tym zakresie rząd ma przedstawić we wrześniu.
Autor: Piotr Jaźwiński / Źródło: Konkret24; zdjęcie: Shutterstock
Źródło zdjęcia głównego: Shutterstock